DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI V HODNOTĚ NAD 5 MILIONŮ KČ SE MUSÍ OZNÁMIT NA FINANČNÍ ÚŘAD!?

Mezi osvobozené příjmy, kde můžeme uvažovat o překročení hranice 5 mil. Kč patří mj. bezúplatné příjmy jako např. dary, dědictví nebo i prodej obchodního podílu po tzv. časovém testu. Tyto tzv. instituty jsou díky některým zákonným výjimkám osvobozeny od daně z příjmu, proto není potřeba nic hradit při jejich nabytí. V praxi si můžeme nejčastěji představit případ darování mezi příbuznými či osobami blízkými, kdy např. rodiče (dárci) darují dům svým dětem (obdarovaní), přičemž právě takové darování by bylo osvobozeno.

První a asi nejčastější výjimkou, tedy osvobozením od daně z příjmu, je darování od příbuzného v přímé či nepřímé (vedlejší) linii. Přímou linii tvoří předci a potomci, tedy prarodiče, rodiče, děti, vnuci a pravnuci. Naopak linií nepřímou se rozumí sourozenci, strýc či teta, synovec, neteř, dále manžel, manžel dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžel rodičů. Tyto příbuzenské linie jsou pevně stanoveny zákonem a nelze se od nich odchýlit. Je tedy na místě zdůraznit, že všechny ostatní nevyjmenované příbuzenské vztahy jako např. bratranci, sestřenice nebo pratety již do této skupiny zařadit nelze a nevztahuje se tak na ně osvobození.

Dalším případem osvobození je darování od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu 1 roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečovala o domácnost nebo byla na tuto osobu odkázána výživou. Obdarovaný nemusí sám od sebe finančnímu úřadu dokazovat tuto skutečnost, ale finanční úřad ho může k takovému prokázání vyzvat. V takovém případě je pak potřeba doložit čestné prohlášení a dále doložit např. platby za služby, vyúčtování energií či doložit svědectví sousedů nebo dalších osob, které mohou dokázat, že obdarovaný s dárcem skutečně bydlí a podílí se na společně hospodařící domácnosti. Zde je možnost tuto skutečnost prokázat téměř čímkoliv, co jasně prokazuje účast na společné domácnosti, resp. společném hospodaření.

Ohlašovací povinnost u příjmů nad 5.000.000 Kč

Přestože se Vás může týkat osvobození od daně z příjmu z výše uvedených či jiných důvodů, je nutná tzv. ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu ze strany obdarovaného (poplatníka). Od 1. 1. 2015 totiž platí povinnost oznámit finančnímu úřadu příjem převyšující 5 milionů korun, který je od daně z příjmu osvobozen. Oznámení příjmu přesahujícího 5.000.000 Kč se podává na finančním úřadu, který má působnost v místě trvalého bydliště obdarovaného. Takové oznámení nemá předepsaný povinný formulář a lze jej učinit ústně do protokolu (přímo na finančním úřadu), datovou zprávou nebo písemně (např. dopisem). Kromě toho, je možno využít i nepovinný tiskopis Ministerstva financí č. 5252. Zákonné požadavky, které je potřeba uvést v takovém oznámení jsou: výše příjmu (např. hodnota nemovitosti), popis okolností nabytí příjmu(formulace, o jaký osvobozený příjem se jedná, např. dar, dědictví) a datum, kdy příjem vznikl. Pokud však použijete nepovinný tiskopis Ministerstva financí č. 5252, tak ten tyto 3 požadavky obsahuje a stačí jej pouze vyplnit.

Přestože se Vás může týkat osvobození od daně z příjmu z výše uvedených či jiných důvodů, je nutná tzv. ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu ze strany obdarovaného (poplatníka).

Oznámení finančnímu úřadu nemusí být však v praxi takový problém, jako spíš určení hodnoty nemovitosti. Pokud Vám cenu nemovitosti darovací smlouva neurčuje, postačí tento příjem tzv. odborně odhadnout (např. za pomocí srovnání cen nemovitostí dle dostupných nabídek nebo vyjádření realitní kanceláře). Není nutný znalecký posudek, ale zároveň není na škodu, jelikož Vám jasně stanoví, zda se Vás ohlašovací povinnost týká. 

V případě, že bude příjem (hodnota nemovitosti) oznámena jako převyšující 5 milionů korun v řádné lhůtě, ačkoliv ve skutečnosti nebude přesahovat 5 milionů korun, nevzniká zpravidla problém a obdarovanému nehrozí pokuta či jiná sankce. Větší problém nastává tehdy, kdy nemovitost má reálně hodnotu nad 5.000.000 Kč a Vy byste takové oznámení neučinili. Doporučujeme Vám proto pro jistotu uvést, že hodnota byla vyšší než 5 milionů Kč a tento osvobozený příjem finančnímu úřadu oznámit.

Sankce za pozdní oznámení

Termín pro oznámení příjmu převyšujícího 5 milionů korun je stejný s termínem pro podání daňového přiznání. To se týká i poplatníků, kteří nemají vůbec povinnost podat své daňové přiznání. Oznámení za rok 2020 je tak nutné učinit fyzicky nejpozději do 1. 4. 2021, bez sankcí za prodlení reálně až do 3. 5. 2021, elektronické oznámení do 3. 5.2021, bez sankcí až do 1. 6. 2021. Obdarovanému (poplatníkovi) vzniká povinnost uhradit pokutu, pokud nepodá oznámení o osvobozených příjmech nad 5 milionů korun ve výši:

0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnosti splní po lhůtě, aniž by k tomu byl vyzván

10 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splní v náhradní lhůtě poté, co byl k tomu vyzván

15 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník nesplní tuto povinnost ani v náhradní lhůtě