JAK PROJÍT NEMOVITOSTNÍ TRANSAKCÍ BEZPEČNĚ ZA POMOCI ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVY
Převod nemovitosti je ve většině případů spojen s převodem značného majetku, a to jak ze strany kupujícího, který je za převod nemovitosti povinen uhradit kupní cenu, tak i ze strany prodávajícího, který na kupujícího převádí vlastnické právo ke své nemovitosti. Nezřídka se tak na obou stranách jedná o největší transakci, kterou účastníci ve svém životě realizují. Ačkoliv by se mohlo zdát, že k bezpečnému převodu vlastnického práva k nemovitosti postačí pouze správně sepsaná kupní smlouva, není tomu tak. V tomto článku se dočtete, jaká jsou v praxi nejčastější rizika, ke kterým v rámci tzv. nemovitostních transakcí může dojít a jak se jim vyhnout.
Hlavní problém vyplývá již ze samotné povahy převodu vlastnického práva k nemovité věci. Vlastnické právo k nemovité věci totiž dle ustanovení § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, nepřechází na kupujícího k okamžiku podpisu kupní smlouvy oběma smluvními stranami, ale přechází na kupujícího až zápisem vlastnického práva do veřejného seznamu, kterým je katastr nemovitostí. Katastrální úřad však vlastnické právo nezapíše okamžitě po obdržení příslušného návrhu na vklad, ale až po uplynutí tzv. ochranné lhůty ve smyslu ustanovení § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „katastrální zákon“), která činí 20 dní, a počíná běžet po podání návrhu na vklad, a to ode dne, kdy katastrální úřad odeslal vlastníku nemovitosti informaci o tom, že právní poměry k předmětné nemovitosti jsou na základě podaného návrhu na vklad vlastnického práva dotčeny změnou (viz také ustanovení § 16 odst. 1 katastrálního zákona). V této ochranné lhůtě může být návrh vzat účastníky zpět. Katastrální úřad také může v této lhůtě vyzvat účastníky k odstranění vad, pokud je odstranit lze, jinak katastrální úřad řízení zastaví, případně též zamítne.
Z výše uvedeného zřetelně vyplývá, že obě smluvní strany po podpisu kupní smlouvy podstupují určité riziko. Na straně kupujícího je to skutečnost, že podepsal kupní smlouvu, uhradil kupní cenu prodávajícímu, ale ještě nemá jistotu, že na něj vlastnické právo k nemovitosti skutečně přejde. A pokud z jakéhokoliv důvodu nepřejde, tak se bude muset obtížně domáhat vrácení jím zaplacené kupní ceny, a to i cestou soudního řízení. Naopak na straně prodávajícího může jít o situaci, kdy podepsal kupní smlouvu, podal návrh na vklad vlastnického práva dle této kupní smlouvy, vlastnické právo přejde na kupujícího, ten ale za převedenou nemovitost neuhradí kupní cenu. Prodávajícímu by pak nezbylo, než po kupujícím kupní cenu vymáhat, a to opět i cestou soudního řízení, nebo odstoupit od kupní smlouvy a domáhat se na katastru nemovitostí obnovy původního stavu.
Z výše uvedeného zřetelně vyplývá, že obě smluvní strany po podpisu kupní smlouvy podstupují určité riziko. Na straně kupujícího je to skutečnost, že podepsal kupní smlouvu, uhradil kupní cenu prodávajícímu, ale ještě nemá jistotu, že na něj vlastnické právo k nemovitosti skutečně přejde.
Pro obě smluvní strany je tedy velice riskantní situace, kdy jedna nebo druhá smluvní strana má k dispozici jak nemovitost, tak i kupní cenu.Jednoduchým řešením, jak tato výše nastíněná rizika eliminovat, je zvolit úschovu kupní ceny. Ve chvíli, kdy se kupní cena po podpisu kupní smlouvy uschová u třetího subjektu, má prodávající jistotu, že kupující má dostatek finančních prostředků k úhradě kupní ceny, kterou složí na účet úschovy, a kupující má jistotu, že k podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti dojde dříve, než se kupní cena dostane do rukou prodávajícího. Nedochází tedy k nežádoucí koncentraci nemovitosti i kupní ceny v jeden okamžik u jedné nebo druhé smluvní strany.
Úschova může být advokátní, notářská či bankovní. Určitou alternativou je i úschova u realitního zprostředkovatele, která ale není v praxi příliš využívána, a to i vzhledem k častým požadavkům financujících bank poskytujících hypoteční úvěry, které úschovy u realitních zprostředkovatelů, na rozdíl od výše uvedených úschov, nemusí vždy akceptovat. Realitní zprostředkovatel navíc dle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, nesmí sám ani takovou úschovu nabízet.
Jakou úschovu tedy zvolit? Níže jsou rozvedeny důvody, proč zvolit právě advokátní úschovu a jaké jsou její výhody či naopak nevýhody oproti ostatním alternativám.
Proč advokátní úschova?
Základní mechanismus advokátní úschovy spočívá v tom, že smluvní strany kupní smlouvy uzavřou vedle kupní smlouvy s advokátem písemnou smlouvu o úschově. Kupující pak zpravidla v určité lhůtě po uzavření kupní smlouvy složí kupní cenu do úschovy advokátovi. Vedle toho lze také ujednat úschovu listin, kdy smluvní strany po uzavření kupní smlouvy svěří advokátovi do úschovy také listiny sloužící k podání návrhu na vklad vlastnického práva k převáděné nemovitosti do katastru nemovitosti, tedy kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy smluvních stran a podepsaný návrh na vklad do katastru nemovitostí. Ve chvíli, kdy je na bankovní účet advokátní úschovy připsána kupní cena, teprve potom vydá advokát příslušným osobám u něj uschované listiny za účelem jejich podání na příslušný katastrální úřad. Případně lze dohodnout, že listiny na katastrální úřad podá přímo sám advokát. Advokát následně vyplatí kupní cenu z advokátní úschovy prodávajícímu, a to až ve chvíli, kdy dojde k povolení vkladu vlastnického práva k převáděné nemovitosti ve prospěch kupujícího příslušným katastrem nemovitostí, a kdy bude advokátovi předložen výpis z katastru nemovitostí s předem definovaným obsahem (např. s konkretizovanými věcnými právy, kterými může být předmět převodu zatížen). Pokud by tedy například prodávající v mezidobí zatížil nemovitost např. zástavním právem či jiným věcným právem, na kterém by smluvní strany nebyly dohodnuty, advokát kupní cenu nesmí prodávajícímu vyplatit. Stejně tak smluvní strany mají jistotu, že návrh na vklad vlastnického práva k převáděné nemovitosti nebude na katastrálním úřadě podán, dokud nedojde k uhrazení kupní ceny na úschovní účet. Konkrétní podmínky složení kupní ceny nebo její části a stejně tak i podmínky výplaty peněžních prostředků z advokátní úschovy lze samozřejmě vždy sjednat podle individuálních požadavků a dohody obou smluvních stran.
Níže uvádíme nejpodstatnější aspekty advokátní úschovy:
- Odbornost a transparentnost
Advokátní úschovu provádí samostatní advokáti či advokáti prostřednictvím obchodní společností zapsaní v seznamu advokátů vedeném Českou advokátní komorou. Tento seznam je veřejný a je tak možné si snadno ověřit, že daný advokát skutečně advokacii vykonává, zda nemá pozastavenou činnost či zda nebyl ze seznamu vyškrtnut. Nelze také pominout skutečnost, že advokátem může být pouze osoba s vysokoškolským vzděláním v oboru právo, která dále absolvuje tříletou koncipientskou praxi či jinou obdobnou právní praxi, kterou zákon staví na roveň praxi koncipientské (např. výkon praxe právního čekatele, justičního čekatele, notářského kandidáta apod.), a který musí po završení této praxe úspěšně složit advokátní zkoušky. Tento dlouhý a náročný proces garantuje, že advokátní úschovu poskytuje skutečný právní odborník, který tak posuzuje podmínky úschovy a její výplaty dle svých odborných znalostí a praktických zkušeností.
- Přísná regulace a bezpečnost
Advokátní úschova podléhá přísné právní regulaci a také kontrole prostřednictvím České advokátní komory. Advokát je povinen každou úschovu zaznamenat do knihy úschov, na základě které může Česká advokátní komora každou úschovu dohledat a zkontrolovat. Mimo jiné je advokát při poskytování úschov i povinnou osobou dle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „zákon AML“), který advokátovi předepisuje celou řadu povinností ve vztahu ke smluvním stranám smlouvy o úschově. Advokát je povinen tyto osoby identifikovat, zjišťovat původ peněžních prostředků, původ majetku, politickou exponovanost osob apod., čímž dochází k předcházení tzv. podezřelých obchodů.
- Oddělenost majetku
Zcela zásadní je i skutečnost, že peněžní prostředky skládané do advokátní úschovy jsou striktně odděleny od majetku advokáta. Advokát je povinen pro každý jednotlivý případ zřídit zvláštní bankovní účet, na kterém svěřené peněžní prostředky uchovává. Peněžní prostředky jsou v rámci každého jednotlivého případu odděleny jak od jeho vlastních prostředků, tak i od prostředků ostatních klientů. Nedochází k absolutně žádnému smísení složených peněžních prostředků s jinými, což má dopady mimo jiné také v situaci, kdy by ohledně advokáta byla zahájena exekuce nebo insolvence. Peněžní prostředky na účtech advokátních úschov totiž nelze v žádném případě zahrnout do majetkové podstaty či je postihnout v rámci exekuce. Tyto okolnosti by tak neměly žádný dopad na peněžní prostředky složené na těchto speciálních účtech advokátních úschov. Výše uvedené závěry ohledně povahy peněžních prostředků skládaných do advokátní úschovy lze také opřít o ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu ČR:
„Ukládá-li advokát peníze na zvláštní účet u banky, kde zůstávají separovány od jeho vlastních prostředků, respektive prostředků třetích osob, přičemž pro úschovu peněz každého jednotlivého klienta (složitele) musí mít zřízen samostatný účet a se svěřenými prostředky zásadně nemůže disponovat bez písemného souhlasu klientova (složitele), není taková úschova svou povahou úschovou nepravidelnou, jejíž sjednání implikuje přechod předmětu úschovy do majetkové sféry advokáta (schovatele), ale závazkem, v jehož rámci mají být svěřené hodnoty zachovány jako oddělená část majetku klienta (složitele) spravovaná advokátem (schovatelem)“. Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 975/2013 ze dne 3. 8. 2015.
„Peněžní prostředky složené klientem advokáta na účet, který je veden jako účet advokátní úchovy (resp. pohledávku vůči bance na vyplacení finančních prostředků z takového účtu), nelze bez dalšího považovat za majetek advokáta, jenž by (v případě zjištění jeho úpadku) náležel do majetkové podstaty dlužníka ve smyslu ustanovení § 206 insolvenčního zákona. V tomto ohledu jde o majetkovou hodnotu „náležející“ klientovi, kterou pro něj advokát pouze spravuje.“ Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 87/2017, ze dne 27. 6. 2019.
- Kompletní služby v rámci celého převodu a cena
Výhodou je dále možnost sjednat si s advokátem libovolnou smluvní cenu za poskytnutí advokátní úschovy, což vzhledem k pevným tarifům nelze například u notářské úschovy. Advokát může zároveň poskytnout mimo advokátní úschovu i další služby spojené s převodem nemovitosti. Může dokonce sám celou transakci provést, v rámci čehož může připravit celou smluvní dokumentaci (případně zrevidovat smluvní dokumentaci předloženou), zrevidovat úvěrovou dokumentaci, zajistit úschovu kupní ceny a listin, zajistit úřední ověření podpisů, podat návrh na vklad vlastnického práva k převáděné nemovitosti či pomoci s odstraněním případných překážek v řízení u katastrálního úřadu. Zvláště pokud má daný advokát nejen znalosti, ale také i praxi v této oblasti.
Jak ale poznat toho správného schovatele?
Ačkoliv bylo řečeno, že advokátní úschovu lze považovat za velmi bezpečnou, přesto se vzhledem k velkému množství advokátů a advokátních kanceláří může kvalita různit. V tom může spočívat asi nejzásadnější nevýhoda advokátních úschov. V prvé řádě je třeba najít důvěryhodného profesionála. Takového lze poznat například na základě kladných doporučení od ostatních klientů. Také si lze ověřit ze seznamu advokátů, zda vůbec daný advokát je v tomto seznamu zapsaný, a tedy zda je oprávněn úschovu poskytnout. Je třeba si také ověřit, jak často advokát úschovu provádí, a tedy jaké s ní má praktické zkušenosti. Jiný přístup a zkušenosti lze očekávat od advokáta, který poskytuje generální praxi a úschovy provádí jen několikrát za rok, a naopak od advokáta, který realizuje desítky advokátních úschov ročně.
Další důležitý faktor ovlivňující kvalitu a bezpečnost úschovy je pojištění. Každý advokát je povinen mít sjednané tzv. pojištění profesní odpovědnosti ve výši min. 5 milionů korun českých. Toto pojištění kryje jakékoliv profesní pochybení v rámci provádění úschovy jako např. nesprávné posouzení podmínek pro výplatu úschovy či neoprávněnou výplatu z úschovy, a to do výše min. 5 milionů korun českých. Vzhledem k aktuálním cenám nemovitostí, které velmi často přesahují tuto částku, je vhodné si ověřit, jaký je pojistný limit advokáta, a zda je vzhledem k hodnotě transakce dostatečný. V opačném případě je nutné, aby se advokát připojistil, nebo je nutné se obrátit na jiného advokáta.
Na co je třeba si dát také pozor je pojištění tzv. „překlepů“ vedoucích ke ztrátě finančních prostředků. Výše uvedené pojištění profesní odpovědnosti totiž zpravidla nekryje případy uvedení chybného čísla účtu úschovy pro složení kupní ceny do úschovy a vyplacení kupní ceny z úschovy na nesprávný bankovní účet. Přitom oba případy mohou vzniknout jednoduchým překlepem v číslech účtu při přípravě smlouvy o úschově nebo při zadávání platebního příkazu. Všechny tyto situace, ke kterým může v praxi dojít, kryje právě uvedené pojištění pro ztrátu finančních prostředků, které ale mají sjednané jen někteří advokáti, resp. jen některé advokátní kanceláře.
V rámci posuzování advokáta poskytujícího úschovy je tedy třeba ještě před podpisem smlouvy o úschově důkladně prověřit:
- jeho profesionalitu a důvěryhodnost,
- praktické zkušenosti s poskytováním úschov,
- limit pojištění profesní odpovědnosti, a
- zda je pojištěn také pro případ ztráty finančních prostředků z důvodu překlepů v číslech účtů.
Naše advokátní kancelář garantuje splnění všech výše uvedených kritérií. V Advokátní kanceláři Petráš Rezek s.r.o. provádíme každý měsíc množství advokátních úschov prostřednictvím advokátů s bohatými zkušenostmi nejen v oblasti tzv. nemovitostního práva. Velký důraz klademe také na bezpečnost úschov, a proto má naše advokátní kancelář sjednáno jak pojištění profesní odpovědnosti, tak i pojištění pro případ ztráty finančních prostředků, a to s pojistným limitem až do výše 100.000.000 Kč, což je více než dostačující pro většinu nemovitostních transakcí. Jsme tak pojištěni jak pro případ profesního pochybení spočívající v chybném posouzení výplatních podmínek či neoprávněné výplatě, tak i pro případ ztráty finančních prostředků z důvodu uvedení chybného úschovního účtu či vyplacení úschovy na cizí účet. Nad rámec úschovy kupní ceny a listin Vám rádi poskytneme i všechny další právní služby spojené s převodem nemovitostí jako např. vyhotovení či revize smluvní dokumentace, přípravu a podání návrhu na vklad vlastnického práva k převáděné nemovitosti, ověření podpisů smluvních stran, apod., tedy kompletní právní servis v rámci prodeje nebo koupě nemovitosti. Neváhejte se tedy na nás obrátit s jakoukoliv nemovitostní transakcí.