MOŽNOSTI ZAJIŠTĚNÍ PŘÍSTUPU K NEMOVITÉ VĚCI
V praxi se na nás často klienti obrací s požadavkem, abychom jim pomohli vyřešit problém s nedostatkem přístupu k jejich nemovité věci. Obdobně toto řešíme se zájemci o koupi vlastní nemovité věci, která se jim hodně líbí, ale zjistili, že je v dané lokalitě problematický přístup k ní a chtějí tedy vědět, jaké jsou možnosti, jak si mohou zajistit legální cestou přístup k ní.
Soukromoprávní možnosti zajištění přístupu k nemovité věci
První možností, jak si zajistit přístup k nemovité věci, je přístup po vlastních pozemcích. Samozřejmě tato situace by byla ideální, ale v praxi není až tak častou. Např. typicky může nastat situace, že vlastníte rodinný dům a cesta, která k němu historicky vede, je dlouhá cca 3 km a vede přes parcely různých vlastníků, takže může být poměrně administrativně, lidsky a finančně náročné koupit/směnit či dohodnout se na darování veškerých částí dotčených pozemků od všech vlastníků. K tomuto doplňuji, že by nebylo nutné od všech sousedů kupovat/směnit/darovat celé části jejich pozemků, ale pouze ty části, na nichž se nachází cesta, kdy za tím účelem by musel být mimo jiné vyhotoven geometrický plán, kdy dělení pozemků musí před vkladem příslušné smlouvy do katastru nemovitostí odsouhlasit i věcně a místně příslušný stavební úřad.
Druhou možností je odkup spoluvlastnického podílu na příjezdové cestě. Z našich zkušeností můžeme uvést, že i tento způsob zajištění přístupu není v praxi častý, ale určitě by bylo vhodné o něm uvažovat do budoucna. Na druhé straně jsem se setkala i s případy, kdy příjezdová cesta byla ve spoluvlastnictví čtrnácti osob, které využívali tuto cestu za účelem přístupu ke svému domovu. Výhodou tohoto řešení je, že vlastnictví podílu k příjezdové cestě, a tím pádem i možnost právo cestu užívat, je zapsáno v katastru nemovitostí, což poskytuje všem zúčastněným stranám poměrně vysokou míru právní jistoty. Ještě ideálnější variantou by bylo, pokud by pozemek a související podíl na příjezdové cestě tvořilo tzv. přídatné spoluvlastnictví. Přídatné spoluvlastnictví je upraveno v § 1223 a násl. NOZ. Ideálnost této varianty spočívá v tom, že podíl na příjezdové cestě v přídatném spoluvlastnictví nelze převést bez současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží, a proto platí, že převádí-li se vlastnické právo k takové věci, platí, že se převod vztahuje i na podíl věci v přídatném spoluvlastnictví. Další výhodou je, že se přídatné spoluvlastnictví taktéž zapisuje do katastru nemovitostí, kdy tak i zájemcům o koupi nemovité věci může být tato informace zřejmá ihned při dálkovém nahlížení do katastru nemovitostí.
Třetí možností je sjednání nájemní smlouvy. V tomto případě pronajímatel, který je vlastníkem příjezdové cesty, umožní nájemci (vlastníkovi sousedního pozemku) cestu užívat, kdy nájemce bude za tuto alternativu platit sjednané nájemné. V tomto případě má nájemce oproti shora uvedeným variantám slabší postavení, ale toto papírové zajištění přístupu je stále lepší variantou, než mít zajištěn přístup pouze na „dobré slovo“. Standardně se nájemní smlouva nezapisuje, resp. nevkládá, do katastru nemovitostí, ale tato skutečnost tam může být vložena, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka [viz § 11 odst. 1 písm. q) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů].
Čtvrtou možnost představuje sjednání věcného břemene, zejména zřízení tzv. pozemkové služebnosti stezky a cesty. Systematicky jsou věcná břemena dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“) rozdělena na služebnosti a reálná břemena. Smyslem zatížení věci služebností je efektivní využití cizí věci, kdy v rámci sjednané služebnosti se vlastník věci zavazuje ve prospěch jiného něco strpět či něčeho se zdržet. Služebnosti dále dělíme na tzv. pozemkové a osobní. Pozemková služebnost může být zřízena pouze ve prospěch určitého pozemku a osobní služebnost může být zřízena pouze ve prospěch konkrétní osoby, která následně požívá výhod ze sjednané služebnosti. Nejčastěji se v praxi setkáváme v těchto případech se sjednáním pozemkových služebností stezky a cesty, kdy ve prospěch vlastníka panujícího pozemku (tj. pozemku, který potřebuje zajistit přístup) bylo zřízeno právo stezky a cesty přes tzv. služebný pozemek (tj. sousední pozemek, kde se nachází přístupová cesta). Z práva cesty vyplývá, že jakýkoliv vlastník panujícího pozemku je oprávněn jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. Služebnost má povahu věcného práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí. U panujícího pozemku je tato skutečnost evidována v části B1 na listu vlastnictví (věcná práva zřízená ve prospěch nemovitosti), v případě služebného pozemku je tato skutečnost zaznamenána v části C na listu vlastnictví (věcná práva, která nemovitost zatěžují). Pokud je v tomto případě sjednána pozemková služebnost, tak její výhoda spočívá i mimo jiné v tom, že v případě, že se změní vlastník jednoho, druhého či obou pozemků, zůstává sjednaná služebnost nadále v platnosti a je možné tuto služebnost využít i v budoucnu. Pozemkové služebnosti mohou být dle dohody smluvních stran zřízeny bezúplatně či za úplatu.
Z práva cesty vyplývá, že jakýkoliv vlastník panujícího pozemku je oprávněn jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. Služebnost má povahu věcného práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí.
Pokud nejsou schopny se dotčené strany domluvit na žádné z variant uvedených výše, pak je nutné celou věc řešit soudně skrze institut práva nezbytné cesty, který je upraven v § 1029 a násl. NOZ. Každý pozemek musí být spojený s veřejnou cestou, ať už napřímo nebo skrze přístupovou cestu, což je logické, protože by těžko bylo možné využívat pozemek, ke kterému byste se fyzicky nedostali. Dle výše uvedeného ustanovení platí, že vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat u soudu, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Soud v takovém případě povolí nezbytnou cestu pouze v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí soud dbát, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Z tohoto je patrno, že právní úprava bere v potaz i šetření práv souseda, přes jehož pozemek nezbytná cesta povede, kdy je úkolem soudu nalézt takové řešení, které bude odpovídat oběma pohledům. Upozorňujeme, že na zřízení nezbytné cesty není nárok v několika případech. Dle § 1032 NOZ soud nepovolí nezbytnou cestu, a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, b) způsobí-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Dále pak nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.
Veřejně přístupná účelová komunikace
Výše uvedených pět možností vyplývá z práva soukromého, tj. závisí na dohodě konkrétních účastníků, jakým způsobem bude zajištěn přístup k dotčené nemovité věci a za jakou úplatu, případně v krajním případě rozhodne soud, a to prostřednictvím zmíněného práva nezbytné cesty. Nelze však v této souvislosti zapomínat též na instituty práva veřejného, které mohou v těchto případech taktéž pomoci. Zejména bych chtěla zdůraznit zajištění přístupu k vlastní nemovité věci, a to skrze veřejně přístupnou účelovou komunikaci.
Ust. § 2 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o pozemních komunikacích“) říká, že pozemní komunikací je obecně dopravní cesta určená k užití silničními a jinými vozidly a chodci, včetně pevných zařízení nutných pro zajištění tohoto užití a jeho bezpečnosti. Zákonnou definici veřejně přístupné účelové komunikace najdeme v ust. § 7 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích, dle něhož platí, že účelovou komunikací se rozumí pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikaci nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Jak je ze zmíněné právní úpravy zřejmé, tak tato definice není dostačující a všeobjímající pro všechny případy, a proto správní judikatura doplnila další dva znaky, které musí daná komunikace splňovat, aby se jednalo o veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Ke vzniku veřejně přístupné účelové komunikace je tedy nutné kumulativní naplnění všech níže uvedených znaků:
- zřetelná dopravní cesta v terénu,
- spojnice jednotlivých nemovitých věcí pro potřeby jejich vlastníků nebo spojující tyto nemovité věci s ostatními pozemními komunikacemi nebo sloužící k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků,
- souhlas vlastníka s užíváním cesty veřejností a
- nutná komunikační potřeba.
Ke vzniku veřejně přístupné účelové komunikace stačí naplnění pouze shora uvedených čtyř znaků, její vznik již není podmíněn rozhodnutím správního orgánu, a proto dochází k jejímu vzniku živelně, ze zákona. V této souvislosti vyvstává logicky otázka, jak se jako zájemce o koupi nemovité věci dozvím, zda daná přístupová cesta je veřejně přístupnou účelovou komunikací? Zjištění těchto informací může být poměrně těžké. V tomto ohledu může být teoreticky nápomocná evidence komunikací (tzv. pasport). Z ust. § 9 odst. 2 a 6 zákona pozemních komunikacích vyplývá vlastníkům dálnic, silnic nebo místních komunikací vést jejich evidenci. Zákon sice nestanovuje, že by obce, které jsou vlastníky místních komunikací, musely vést též evidenci účelových komunikací v jejich vlastnictví, ale je jistě vhodné, aby tuto skutečnost měly taktéž zahrnutou v pasportu komunikací. Z naší praxe můžeme říci, že řada obcí informace o účelových komunikací v pasportu eviduje, takže jsou schopny tyto informace poskytnout. V případě neexistence pasportu komunikací by bylo možné získat tyto informace i prostřednictvím žádosti o poskytnutí informací podle zákona č. 106/1999 Sb. Z ust. § 29a zákona o pozemních komunikacích vyplývá, že Ministerstvo dopravy nebo jim pověřená osoba vede Centrální evidenci pozemních komunikací, která má shromažďovat informace o pozemních komunikacích a o případných omezeních jejich užívání. Z důvodu, že veřejně přístupné účelové komunikaci vznikají ze zákona a nepotřebují ke svému vzniku rozhodnutí silničního správního úřadu, tak si lze stěží představit, že tato centrální evidence poskytne relevantní údaje v této souvislosti. Dále Vám informace o charakteru dané komunikace mohou poskytnout též osoby z dotčené lokality, které v dané lokalitě bydlí dlouhou dobu.
V praxi se též setkávám s tím, že některé obce dokonce vydávají žadatelům potvrzení o tom, že obci je známo, že daná komunikace je užívána jako veřejně přístupná účelová komunikace, kdy následně toto potvrzení předkládají žadatelé své hypoteční bance pro účely sjednání hypotéky. K tomuto dodávám, že toto potvrzení obce nemusí být nijak směrodatné, protože případný majitel cesty, který nesouhlasí s jejím užíváním jakožto veřejně přístupné účelové komunikace, může vyvolat řízení o určení právního vztahu ve smyslu § 142 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), v němž se bude dožadovat určení, že daná komunikace není veřejně přístupnou účelovou komunikací. V tomto řízení rozhodne pak příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností deklaratorně, zda komunikace je veřejně přístupnou účelovou komunikací či nikoliv. Může tak tedy převládat nejistota o charakteru dané komunikace. Pokud taková nejistota zde je, může být zahájeno shora uvedené řízení, které podléhá zaplacení správního poplatku. Určitě též doporučujeme si u příslušného úřadu ověřit, zda ve vztahu k dané komunikaci nedošlo v minulosti k vydání deklaratorního rozhodnutí ve shora uvedeném smyslu.
Tento institut má význam typicky v situacích, kdy majitelé vlastní chatu v chatové oblasti a jediný přístup do ní je zajištěn prostřednictvím jediné komunikace, která je využívána dalšími majiteli chat. Pokud vlastník komunikace začne jejím uživatelům bránit ve využívání komunikace (ústně či např. umisťováním pevných překážek), je možné zahájit shora zmíněné řízení dle § 142 správního řádu či podat silničnímu správnímu úřadu podnět, aby vlastníkovi komunikace nařídil odstranění pevné překážky, která byla umístěna na komunikaci bez povolení (§ 29 zákona o pozemních komunikacích). Samozřejmě tento institut je možné využít i pro případ, že Vám jako jediným uživatelům majitel komunikace zakázal její užívání, ale ostatním uživatelům nijak nebrání v jejím užívání.
Pokud vlastník komunikace začne jejím uživatelům bránit ve využívání komunikace (ústně či např. umisťováním pevných překážek), je možné zahájit shora zmíněné řízení dle § 142 správního řádu či podat silničnímu správnímu úřadu podnět, aby vlastníkovi komunikace nařídil odstranění pevné překážky, která byla umístěna na komunikaci bez povolení (§ 29 zákona o pozemních komunikacích).
V této souvislosti upozorňujeme, že pokud bývá zahájeno řízení dle § 142 správního řádu, může být takové řízení vedeno poměrně dlouhou dobu, když započítáme i případné řízení před krajským soudem, který řeší problematiku správního soudnictví, na což je dobré také pamatovat při případném zvolení vhodné metody, jak zajistit přístup ke své nemovité věci co nejrychleji.
Na problematiku veřejně přístupných účelových komunikací se blíže zaměříme v jednom z našich příštích článků.
Závěr
V tomto článku jsme Vám nastínili varianty, jakým způsobem si můžete zajistit přístup ke své nemovité věci. Většina těchto variant vychází z práva soukromého, ale rovněž zde existuje varianta z práva veřejného. Ze soukromoprávních variant je nejčastěji v praxi využíváno zřízení pozemkové služby stezky a cesty, přičemž pokud tato varianta není akceptovatelná pro Vaše sousedy, můžete jim navrhnout možnost odkupu dané části jejich pozemku či odkupu spoluvlastnického podílu na pozemku s přístupovou komunikací, uzavření nájemní smlouvy, anebo v krajním případě vyřešit věc soudně prostřednictvím zřízení práva nezbytné cesty.
Vhodnost konkrétní varianty řešení bude záviset na posouzení okolností daného případu. Pokud si tedy nejste jisti, která varianta je ve Vašem případě nejvhodnější, neváhejte se na nás obrátit.