JAK BUDE VYPADAT DODATEČNÉ POVOLENÍ “ČERNÉ“ STAVBY DLE  NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA?

V minulém roce jsme Vás v našem článku informovali, jak bude vypadat proces dodatečného povolení „černých“ staveb ve světle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový SZ“), který měl původně nabýt účinnosti dne 1. 7. 2023. Jak jste si jistě všimli již z médií, vláda realizovala své programové prohlášení a provedla celou řadu úprav nového SZ, k jehož původnímu znění měla celou řadu výhrad. Tyto provedené legislativní úpravy mají vliv i na část nového SZ, která se zabývá právě problematikou odstraňování staveb a dodatečného povolování „černých“ staveb, a proto Vám touto cestou tyto úpravy stručně představíme a vyzdvihneme změny, ke kterým došlo oproti původnímu znění nového SZ.^[1]  

Zásadní změny v problematice odstraňování staveb a jejich dodatečného povolování přináší zákon č. 152/2023 Sb., který byl vyhlášen ve Sbírce zákonů dne 5. 6. 2023. Lze říci, že tato novela upouští od stávajícího navrhovaného zásadního ztížení legalizace staveb realizovaných bez patřičného povolení stavebního úřadu. Zda lze tuto změnu hodnotit jako pozitivní, necháváme čtenářům na zváženou.

Před samotným shrnutím provedených legislativních změn zdůrazňujeme, že za stavbu podle § 5 odst. 5 nového SZ se podle okolností rozumí též její část nebo změna dokončené stavby, přičemž změna dokončené stavby zahrnuje nástavbu (tj. zvýšení stavby), přístavbu (tj. rozšíření stavby) a stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Předmětem rozhodnutí o nařízení odstranění stavby tak může být i pouze nepovolená nástavba, přístavba a stavební úprava, i když vlastní stavba, na které byly tyto změny provedeny, byla v minulosti řádně povolena.

Dovolte nám tedy Vás stručně seznámit se změnami, které přinesl zákon č. 152/2023 Sb. Do ust. § 250 odst. 1 nového SZ byl zařazen mezi důvody pro nařízení odstranění stavby též případ, kdy je stavba prováděna nebo provedena v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací. 

“Černou“ stavbu bude možné dodatečně povolit pouze za podmínek stanovených v § 256 odst. 1 nového SZ. Kumulativně musí být splněny podmínky obsažené v § 193 nového SZ a současně (1) stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu, (2) stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z požadavků na výstavbu a (3) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle nového SZ spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena. Z těchto požadavků tak vypadla dříve navrhovaná přísná podmínka spočívající v tom, že stavebník či vlastník stavby by musel prokázat, že při výstavbě jednal v dobré víře. Jak jsme uváděli již ve svém předchozím článku, prokázání dobré víry u staveb provedených bez jakéhokoliv povolení stavebního úřadu mohlo být klíčovým problémem, jak dosáhnout dodatečného povolení stavby podle nové právní úpravy, ve své podstatě to bylo u těchto případů nemyslitelné, protože dobrá víra by byla ze strany stavebního úřadu posuzována toliko objektivně. Objevovaly se již v odborných kruzích názory, že požadavek na prokázání dobré víry u dodatečného povolování staveb by způsoboval, že by nová právní úprava byla příliš striktní a ve svém důsledku by byla kontraproduktivní. Taktéž se objevovaly názory, že tato podmínka byla ve své podstatě zcela nesmyslná.

Novela přidala mezi podmínky pro dodatečné povolení stavby též nově to, že stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu, kdy tak již doplnila stávající podmínku, že stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Druhou zmíněnou podmínku však novela provedená zákonem č. 152/2023 Sb. změkčila tak, že pokud by dotčená stavba vyžadovala pouze výjimku z požadavků na umisťování stavby (např. nedodržení odstupové vzdálenosti od sousedního pozemku) a stavebník by doložil souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považovala by se tak podmínka uvedená v § 256 odst. 1 písm. b) nového SZ za splněnou. Uvedené dvě podmínky v tomto ohledu lze hodnotit za pozitivní zpřísnění, protože v rámci dosavadní právní úpravy nebylo žádným problémem dodatečně povolit stavbu, která vyžadovala udělení výjimky z obecných požadavků na výstavbu. Na druhou stranu změkčení podmínky uvedené v § 256 odst. 1 písm. b) nového SZ tím, že stavebník dodá souhlas sousedů, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo může být dotčeno povolením výjimky, vyžaduje též jistou informovanost a obezřetnost dotčených sousedů, resp. aby si pořádně rozmysleli, zda dají sousedovi požadovaný souhlas, aby si mohl „černou“ stavbu zlegalizovat či nikoliv. Dle našeho názoru a praktických zkušeností toto změkčení zákonné podmínky povede též k tomu, že sousedi budou dávat tyto souhlasy stavebníkům nejčastěji pod záminkou nemalé finanční motivace, což může stavebníkům „zvýšit“ náklady na realizaci a povolení jejich „černé“ stavby, s čímž by měli počítat.

Současně si dovolujeme zdůraznit, že v řízení o dodatečném povolení stavby je nutné, aby byl stavebník aktivní, protože případná neaktivita může vést k zastavení řízení o dodatečném povolení stavby, či dokonce k jejímu zamítnutí. V rámci nového SZ je dokonce zdůrazněno, že pokud bude zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby, nebude možné podat žádost o vydání nového rozhodnutí. Dle nového SZ bude řízení o dodatečném povolení stavby součástí řízení o nařízení odstranění stavby na rozdíl od současné právní úpravy, tudíž celé vyřízení „černé“ stavby bude administrativně i časově mnohem rychlejší, a proto je aktivita stavebníka v takovém řízení nezbytná a žádoucí.

Z výše uvedeného tak vyplývá, že i když zákon č. 152/2023 Sb. vypustil podmínku prokázání dobré víry stavebníka, stále platí, že bude zpřísněno dodatečné povolování staveb oproti stávajícímu stavu, který platí dle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, tím, že stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky. Je otázkou, zda tato nová právní úprava skutečně odradí stavebníky od provádění „černých“ staveb či nikoliv, což byl jeden z původních cílů nového SZ. 

Zákon č. 152/2023 Sb. doplňuje do § 261 nového SZ odstavce 2, 3 a 4. Dle této nové právní úpravy bude platit, že Ministerstvo pro místní rozvoj může na žádost stavebního úřadu uhradit účelně vynaložené náklady vzniklé při provedení náhradního výkonu rozhodnutí o nařízení odstranění stavby nebo terénní úpravy, pokud stavební úřad usnesením podle § 119 odst. 4 správního řádu uložil povinnému zaplatit předem potřebné náklady na provedení exekuce a povinný tyto náklady nezaplatil. Tuto novelizaci je možné uvítat s otevřenou náručí, protože celá řada stavebních úřadů, zejména těch, které sídlí v malých obcích, neprováděla exekuce staveb, u nichž bylo nařízeno odstranění, z důvodu, že takové exekuce zatěžovaly už tak napjaté rozpočty obcí, což ve svém důsledku vedlo ke snižování efektivity v odstraňování černých staveb. Proto zákonodárce přistoupil ke shora uvedenému řešení, které má zefektivnit celý proces odstraňování staveb a umožnit jeho patřičnou realizaci. 

Závěr

Stavebníkům a vlastníkům „černých“ staveb tak lze nanejvýš doporučit, aby v případě, kdy mají zájem o legalizaci takové stavby, učinili co nejdříve kroky směřující k uvedení stavby do souladu s právními předpisy. S účinností od 1. 7. 2024 bude legalizace takové stavby ztížena, jak bylo naznačeno v textu výše. Současně si dovolujeme připomenout, že dle aktuální právní úpravy není podmínkou pro dodatečné povolení stavby též zaplacení pokuty za přestupek, protože stavebník prováděl stavbu bez povolení stavebního úřadu nebo v rozporu s ním. Z praxe máme zkušenost, že stavební úřady často neřeší tyto přestupky stavebníků, ačkoliv by měly, tudíž i v tomto ohledu je možné říci, že dodatečné povolení stavby dle stávající úpravy může být levnější, než tomu bude v případě dle nového SZ, který mimo jiné stanovuje vyšší hranice sazby pokut, které se budou ukládat za provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním.

Shrnutí

• v případě, že jste vlastníkem stavby, které byla realizována bez rozhodnutí stavebního úřadu případně v rozporu s ním, podnikněte co nejdříve kroky k jejímu dodatečnému povolení;
• od 1. 7. 2024 bude legalizace černých staveb (pozn. u všech typů staveb) ztížena;
• v případě nařízení odstranění stavby dojde ke ztrátě finančních prostředků investovaných do nemovitosti, nadto budete muset nést náklady na odstranění stavby;
• novým SZ dojde ke zvýšení horní hranice pokut za přestupky spočívající v realizaci „černých“ staveb.

^[1] Tento článek se zaměřuje na stav právní úpravy, která by měla být účinná od 1. 7. 2024 již pro veškeré typy staveb (pozn. nový SZ se použije již od 1. 1. 2024 pro tzv. vyhrazené stavby, které jsou uvedeny v příloze č. 3, včetně staveb s nimi souvisejících a staveb tvořících s nimi soubor staveb).