ADVOKÁT RADÍ: NEODKLÁDEJTE DODATEČNÉ POVOLENÍ SVÉ STAVBY, MOHLI BYSTE TĚŽCE ZAPLAKAT NAD VÝDĚLKEM….
ADVOKÁT RADÍ: NEODKLÁDEJTE DODATEČNÉ POVOLENÍ SVÉ STAVBY, MOHLI BYSTE TĚŽCE ZAPLAKAT NAD VÝDĚLKEM….
Pevně věříme, že název tohoto článku získal vaši pozornost, protože se jedná o velké téma, které v naši kanceláři řešíme na denní bázi, kdy se na nás obracejí např. zájemci o právní poradenství, kteří chtějí řešit dodatečné povolení stavby, případně někteří se rozhodnout dokonce tuto situaci neřešit, což může mít řadu negativních důsledků, o kterých se mimo jiné zmíníme v tomto článku. Již máme řadu klientů, se kterými řešíme dodatečné povolování jejich staveb za stávajících podmínek, protože nový stavební zákon[1] již nebude tak příznivý pro dodatečné povolování černých staveb jako nynější právní úprava.[2]
Úvodem doplňujeme, že od 1. 1. 2024 je nový stavební zákon účinný pro tzv. vyhrazené stavby (tj. stavby dálnic, stavby drah, výrobny elektřiny o celkovém instalovaném výkonu 100 MW a více apod.), které jsou uvedeny v příloze č. 3 tohoto zákona; pro drobné a jednoduché stavby bude nový stavební zákon účinný až od 1. 7. 2024.
Podmínky pro dodatečné povolení staveb dle nového stavebního zákona
§ 256 odst. 1 nového stavebního zákona
Stavbu bude možné dodatečné povolit, pokud povinný prokáže splnění podmínek podle § 193 a
- stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu,
- stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a
- povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.
Dle stávajícího stavebního zákona a dle našich praktických zkušeností nebývá problém dodatečně povolit stavbu, která vyžaduje i vydání rozhodnutí o povolení výjimky z vyhlášky č. 501/2006 Sb. Tyto výjimky jsou de facto z velké části nyní bezproblémově povolovány stavebními úřady. Jak ze shora citovaných podmínek můžete vidět, tak nebude možné po 1. 7. 2024 dodatečně povolit stavbu, pokud bude vyžadovat jakékoliv rozhodnutí o povolení výjimky z požadavků na výstavbu či povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu. Již v tomto vidíme kámen úrazu, protože z praxe máme zkušenosti, že se v mnoha případech jedná právě o „černé“ stavby, které vyžadují povolení některé ze zákonných výjimek např. z odstupových vzdáleností od okolních staveb, ke stavbě nevede zpevněná přístupová komunikace, část stavby zasahuje na sousední pozemek, u stavby je nedostatečný počet parkovacích míst apod. Pokud tedy Vaše „černá“ stavba vyžaduje povolení jakékoliv výjimky, ihned řešte tuto situaci do doby, než začne platit nový stavební zákon!!!!
Ke shora uvedenému doplňuji, že nový stavební zákon obsahuje výjimku z výše uvedeného pravidla pouze pro případ, že by vaše stavba vyžadovala pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb (např. nedodržení odstupů staveb). Pokud byste v tomto výjimečném případě doložili souhlas souseda, který může být povolením výjimky přímo dotčen, bude se mít podmínka uvedená pod písm. b) za splněnou. Poměrně často se setkáváme s případy, kdy černí stavebníci nemají dobré vztahy se svými sousedy, ať už je příčina neshod jakákoliv, tudíž pokud byste nechávali dodatečně povolovat stavbu až po 1. 7. 2024 (tj. podle nového stavebního zákona), tak by vám soused nemusel dát souhlas pro udělení výjimky z požadavků na umisťování staveb a byli byste tak bezradní, protože by nemohlo být vaši žádosti vyhověno. Navíc tato výjimka může nahrávat tomu, že vaši sousedé budou podmiňovat své souhlasy pro výše citovanou výjimku nejrůznějšími požadavky na zaplacení určité finanční částky, kdy tak budou v silnější vyjednávací pozici vůči vám a vy tak budete nuceni na jejich podmínky přistoupit, pokud budete chtít svou stavbu dodatečně povolit. Tudíž se vám může takové dodatečné povolení stavby značně prodražit i o tyto vedlejší náklady. Toto je další nevýhoda, pokud byste řešili dodatečné povolení své stavby až po 1. 7. 2024.
Čím déle budete odkládat dodatečné povolení své stavby, tím více vám hrozí, že nebudete splňovat některé stavební předpisy či normy, pokud jde o provedení stavby, protože pro vydání rozhodnutí o dodatečném povolení stavby je rozhodující skutkový a právní stav ke dni vydání rozhodnutí (vč. územního plánu účinného k tomuto dni), nikoliv ke dni podání žádosti, a nikoliv ke dni, kdy jste stavbu v minulosti postavili. I toto bývá v praxi značným problémem, protože co by bylo možné dodatečné povolit v historii, není možné povolit nyní, např. z důvodu změny územního plánu či bude stavební úřad v dodatečném povolení u rozestavěné stavby řešit, aby byla stavba provedena tak, aby odpovídala aktuálním normám a předpisům, což může znamenat další náklady pro černého stavebníka, což si taktéž někteří lidé neuvědomují, ale i to může být velkým „spícím“ problémem, tudíž jeho řešení neodkládejte.
O dodatečné povolení stavby musíte zažádat včas, tj. do 30 dní ode dne zahájení řízení o odstranění stavby. Pokud tuto lhůtu nestihnete, tak nelze stavbu dodatečně povolit. Proto je nutná včasná reakce, když obdržíte do schránky oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby. Bohužel se nám v praxi stává, že si černí stavebníci dostatečně dobře nepřečtou toto oznámení a nevšimnou si té části textu, která je poučuje o možnosti požádat o dodatečné povolení stavby. Buďte tedy obezřetní a jakmile Vám přijde oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby, neváhejte a podejte co nejdříve žádost o dodatečné povolení vaší stavby, pokud ji samozřejmě dodatečně povolit chcete.
Možná vás v této souvislosti napadá otázka, jak zjistíte, že nemáte svou stavbu řádně povolenou stavebním úřadem? Můžete to zjistit tak, že si projdete dokumenty k vaší stavbě, které jste obdrželi od prodávajícího a zjistíte, co stavební úřad povolil či nepovolil. Dále se můžete obrátit přímo na stavební úřad, který vám ve svém archivu najde rozhodnutí a spisy, které se týkají vaší nemovitosti. Taktéž si můžete ověřit přes katastr nemovitostí, zda je vaše stavba řádně zapsána v této evidenci, pokud není, doporučujeme tuto situaci co nejdříve řešit a zjistit příčiny, proč není zapsána v katastru nemovitostí a zda byla povolena stavebním úřadem.
Doufáme, že vás tento článek přesvědčil, proč byste měli co nejdříve řešit dodatečné povolení vašich černých staveb. Naše advokátní kancelář vám v tomto ohledu poskytne veškerou právní pomoc, která bude nutná při vedení tohoto řízení, vč. kontroly, že stavební úřad postupuje ve vašem případě v zákonných lhůtách.
V případě, že budete mít k této oblasti jakékoliv dotazy, můžete se obrátit na JUDr. Lenku Mičkalovou, e-mail: lenka.m@petrasrezek.cz, tel. +420 601 525 918, vedoucí našeho oddělení stavebního práva.
[1] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů.
[2] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.