PRONÁJEM OBECNÍCH BYTŮ A S TÍM SPOJENÉ PRÁVNÍ PROBLÉMY

Téměř každá starostka, starosta, rada obce či města, se dříve nebo později setká s problematikou nájemního bydlení. A že této problematiky není poskromnu. Obec, která vlastní a pronajímá byty, není běžným pronajímatelem, který by si vystačil pouze s právní úpravou nájmu podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen jako „občanský zákoník“). Obec má totiž v obecné rovině povinnost nakládat se svým majetkem účelně a hospodárně. 

Při sjednávání a uzavírání nájemní smlouvy proto musí plnit další povinnosti, které jí ukládá zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen jako „zákon o obcích“). 

Vzhledem k současné situaci, kdy se společnost potýká s nedostatkem bytů a ceny nájemného rostou, je o obecní bydlení velký zájem. Na druhou stranu, častokrát v těchto případech narážíme na „nevypověditelné smlouvy“ a z bytového fondu obce se vlastně stává velmi dobrá investice ze strany nájemníků na desítky let. 

Pronájem obecních bytů však může představovat, mimo jiné i prostředek sociální politiky obce, kdy obec prostřednictvím pronájmu obecních bytů může uspokojit bytové potřeby sociálně slabších skupin. 

Účelem tohoto článku je tak poskytnout obcím přehled určitých specifik, na která by si měly při sjednávání a uzavírání nájemních smluv dát pozor.

1. VÝBĚR NÁJEMCŮ 

Zákon o obcích ukládá ve svém § 39 odst. 1povinnost obcím zveřejnit záměr pronajmout nemovitou věc minimálně 15 dnů přede dnem, kdy bude o tomto záměru obec rozhodovat, na úřední desce obecního úřadu, a to za tím účelem, aby se k tomuto záměru mohli zájemci vyjádřit a předkládat své nabídky. 

V odst. 3 téhož paragrafu však najdeme známou výjimku, která říká, že odst. 1 se nepoužije mimo jiné na případ pronájmu bytů. V daném případě bychom se však měli mít na pozoru zejména v těch případech, kdy byty (bytové jednotky)1 nejsou vymezeny v katastru nemovitostí. Pokud byty (bytové jednotky) nejsou takto vymezeny, jsou i nadále částí nemovitosti (budovy), takže dispozice s nimi je de iure i dispozicí s částí nemovitosti. 

A v takovém případě nedochází k podřazení pod zmiňovanou výjimku v § 39 odst. 3. Tj. v případě nejistoty o tom, zda určitá stavba (tedy i bytová jednotka)je samostatnou nemovitostí, je vhodné záměr raději „nad rámec“ zákona zveřejnit, čímž se lze vyhnout případným problémům spojenýcm s možnou neplatností uzavřené smlouvy.2

Na povinnost zveřejnění záměru by měla obec obzvláště pamatovat, neboť pokud nedojde ke zveřejnění záměru, byla by podle § 39 zákona o obcích smlouva neplatná. Další výjimkou je postup, kdy obec učiní pronájem na dobu kratší než 30 dnů, případně pronájem právnické osobě zřízené nebo založené obcí, nebo obcí ovládané.

Za účelem zajištění transparentnosti výběru zájemců, může obec v této souvislosti stanovit zásady výběru zájemců a zásady pro přidělení obecního bytu. Tuto pravomoc obci svěřuje zákon o obcích, a to prostřednictvím pravomoci obcí v samostatné působnosti uspokojovat potřeby bydlení svých občanů. Ačkoliv však zákon o obcích povinnost stanovit tyto zásady v písemné formě neupravuje, resp. nepřikazuje, lze to jedině doporučit. Mohou být přijaty jakožto usnesení radou nebo zastupitelstvem obce. 

Podmínky si obec může určit jakékoliv, pokud nejsou diskriminační, a to tak, aby nejlépe plnily účel dané bytové, případně i sociální bytové politiky obce. Je totiž nutné si na začátku celého procesu nájemného bydlení určit, zda v daném případě má obec zájem poskytovat sociální bydlení, tj. bydlení pro skupinu osob, která je nějakým způsobem znevýhodněna. Anebo naopak se pohybuje v režimu běžného tržního nájemného. Od těchto skutečností se následně odrážejí i podmínky nájemného bydlení, mezi nimi samozřejmě nejvíce cena, tj. výše nájemného. Obec si ve svých pravidlech může dále např. vyhradit, že zájemce nesmí být v exekuci či insolvenci, že musí dosahovat určitého příjmu, musí mít trvalý pobyt na území obce atd. 

Samotná pravidla pro výběr přihlášených zájemců jsou rovněž v plné gesci obce. Nejčastěji způsoby jsou:

Obálková metoda (nájemcem se stává zájemce, který do obálky vloží nabídku s nejvyšším nájemným);

Losování nájemců (nájemcem se stává náhodně určený přihlášený zájemce, který splňuje podmínky);

Pořadník (dojde-li k uvolnění obecního bytu, stává se nájemcem osoba vedena v pořadníku na 1. místě);

Rozhodnutí „bytové“ komise (nájemce určí komise, která posuzuje splnění podmínek jednotlivými zájemci obvykle na základě bodového hodnocení).

2. UZAVŘENÍ NÁJEMNÍ SMLOUVY 

Pokud obec již vybrala nájemce, následuje uzavření nájemní smlouvy. O uzavření nájemní smlouvy však musí nejprve rozhodnout rada obce v rámci její tzv. zbytkové působnosti podle § 102 odst. 3 zákona o obcích. Není-li v obci rada volena, o uzavření nájemní smlouvy podle § 99 odst. 2 zákona o obcích rozhoduje starosta. Případně si též může rozhodování o uzavírání nájemních smluv vyhradit zastupitelstvo obce podle § 84 odst. 4 zákona o obcích. 

V praxi, zejména u menších obcí je takový postup, tj. schválení smlouvy v zastupitelstvu poměrně běžnou praxí, neboť převládá názor ve smyslu, že „na malé obci o těchto otázkách rozhodují všichni“. Je-li uzavření nájemní smlouvy schváleno příslušným orgánem, může dojít k podpisu nájemní smlouvy, kdy za obec nájemní smlouvu podepisuje starosta. Nájemní smlouva by však ve smyslu § 41 odst. 1 měla obsahovat doložku o tom, že záměr k uzavření nájemní smlouvy byl řádně zveřejněn a že uzavření nájemní smlouvy bylo schváleno příslušným orgánem obce.

3. OBSAH NÁJEMNÍ SMLOUVY 

Jednotlivá práva a povinnosti spojené s nájmem obecního bytu se řídí úpravou nájmu podle § 2201 a násl. občanského zákoníku. Níže uvádíme nejdůležitější práva a povinnosti, kterým by obce měly při přípravě nájemních smluv věnovat pozornost:

Trvání nájmu. Nájem může být sjednán na dobu určitou či neurčitou. Doporučujeme však uzavírat smlouvu na dobu určitou (např. na dobu 1 roku) a v případě oboustranné spokojenosti vždy nájemní smlouvu prodloužit. Případně toto prodloužení může být zakotveno v rámci tzv. automatického prodlužování (prolongace), které zajistí, že nebude nutné se každoročně vracet k bezproblémovým nájemníkům. Smlouvy uzavřené na dobu neurčitou jsou v dnešní době téměř přežitkem a zpravidla se vyskytuje „zděděné“ již několik let či desítek let zpětně po předchozím vedením obce.

Jistota (kauce). K zajištění majetkových práv obce doporučujeme vybírat na počátku nájmu od nájemců tzv. jistotu (kauci). Její výše je však § 2254 odst. 1 občanského zákoníku omezena maximálně do výše trojnásobku nájemného. Do tohoto limitu se však započítává i smluvní pokuta, je-li sjednána.

Smluvní pokuta. Relativně nově lze klíčové povinnosti jako např. hrazení nájemného doporučujeme zajistit smluvní pokutou. Ta opět nesmí podle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku spolu s jistotou převyšovat trojnásobek nájemného. 

Inflační doložka. S ohledem na vysokou míru inflace též doporučujeme sjednat inflační doložku, tedy právo obce jakožto pronajímatele každoročně jednostranně zvýšit nájemné o míru inflace. Aby tato doložka byla platná, musí však být určitá, tedy musí v ní být sjednáno, k jakému datu je oprávněna obec nájemné zvýšit, o kolik, a jakým způsobem (automaticky či na výzvu pronajímatele), přičemž je třeba stanovit, který konkrétní index míry inflace vyhlašovaný Českým statistickým úřadem bude při výpočtu zvýšení nájemného určen (např. míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen).

Platná inflační doložka by mohla znít např. následovně: Smluvní strany si sjednávají inflační doložku, na jejímž základě je Pronajímatel každoročně vždy k 1. únoru příslušného roku (počínaje 1. únorem 2024) oprávněn jednostranně zvýšit sjednané nájemné o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem.

Práva a povinnosti sjednané v nájemní smlouvě by však měly odrážet konkrétní sociální politiku dané obce a účel pronájmu konkrétního bytu. Jiný obsah bude např. obsahovat nájemní smlouva upravující běžný pronájem, jiný pronájem tzv. startovacího bytu, a jiný zajišťující tzv. sociální bydlení. 

Obec by při sjednávání nájemní smlouvy měla pamatovat také na to, že nájemce je slabší smluvní stranou, a proto se podle § 2239 občanského zákoníku nepřihlíží k ustanovením, která by ukládala nájemci povinnosti k daným okolnostem zjevně nepřiměřené, a k ustanovením, která by zkracovala nájemcova práva upravená v § 2235 a násl. občanského zákoníku.

4. ZMĚNA NÁJEMNÍ SMLOUVY 

Nastane-li situace, kdy smluvní strany budou chtít některé práva a povinnosti sjednané v nájemní smlouvě změnit, bude třeba uzavřít dodatek k nájemní smlouvě. Nejčastěji bude pravděpodobně docházet k úpravě výše nájemného či k prodloužení nebo zkrácení/prodloužení trvání nájmu. 

Dochází-li však na základě dodatku k podstatné změně nájemní smlouvy (což nepochybně je např. zmíněná změna trvání nájmu či změna výše nájemného, nebo také např. změna účelu užívání, změna předmětu nájmu, změna smluvní strany apod.), musí podle judikatury Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018) dojít ke zveřejnění záměru uzavřít takový dodatek na úřední desce obecního úřadu ve smyslu § 39 odst. 1 zákona o obcích, tedy za stejných podmínek jako před uzavřením nájemní smlouvy (pokud se neuplatní výjimka ze záměru). 

Záměr není nutné naopak zveřejňovat při zániku smluvního vztahu, ani v případě, že dojde k automatické změně smlouvy, nastane-li určitá skutečnost (například automatická inflační doložka, automatické prodloužení doby trvání apod.). Následně o uzavření dodatku musí rozhodnout tentýž orgán, který rozhodoval o uzavření původní nájemní smlouvy (viz 1. Výběr nájemců).

5. VÝPOVĚĎ NÁJEMNÍ SMLOUVY 

I o výpovědi ze strany obce musí rozhodnout orgán, který rozhodoval o uzavření nájemní smlouvy, která má být výpovědí obce ukončena. Důvody výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele upravuje občanský zákoník v § 2288 a v § 2291. Nájemní smlouva by se od těchto ustanovení neměla s ohledem, na již zmíněné ustanovení § 2235 odst. 2 občanského zákoníku, odchylovat. 

Pokud by chtěla obec výpovědní důvody rozšířit nad rámec zmíněných ustanovení občanského zákoníku, musí respektovat již zmíněnou skutečnost, že nájemce je slabší smluvní stranou, a neměly by tak tyto výpovědní důvody zkracovat práva nájemce, a zároveň by neměly být zjevně nepřiměřené.

A tady se dostáváme zpět ke smlouvám na dobu neurčitou, které se mohou z dnešního pohledu jevit jako nepřiměřené, avšak často není jiným východiskem než dohoda s nájemníkem na obsahu smlouvy. 

Výpověď musí být písemná a musí být nájemci doručena. Obec dále v písemné výpovědi podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku musí nájemce poučit o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak by byla výpověď neplatná.

ZÁVĚREM 

Problematika nájemního bydlení poskytovaných územními samosprávnými celky je velmi komplikovaná a rozsáhlá. Shora uvedený právní nástin problematických bodů spojených s nájmem není ani zdaleka vyčerpávající. Mimo tyto body by bylo možné se zabývat stanovením ceny obvyklé v čase a místě, povinnosti péče řádného hospodáře, vymáhání případných nedoplatků na nájemném, otázky přechodu nájemného a mnohé další. 

Závěrem doporučujeme vždy danou problematiku nepodcenit, řádně si nastudovat, případně se obrátit na odborníky v dané oblasti. 

Mgr. MARTIN JUŘÍK, 

advokát, specialista na právo obcí a měst

Mgr. LUCIE MADĚRKOVÁ, 

advokátka, vedoucí oddělení nemovitostí