DODATEČNÉ POVOLENÍ “ČERNÉ” STAVBY VE SVĚTLE NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA
Dne 1. 7. 2023 vstoupí v účinnost ust. § 250 až 262 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, v platném znění (dále jen „nový stavební zákon“), týkající se nařízení odstranění staveb a jejich dodatečného povolení. Tato právní úprava nahrazuje dosavadní právní úpravu obsaženou v § 129 zákona č. 183/2006 Sb., o územním pánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Jak bude rozebráno níže, nový stavební zákon zásadním způsobem ztíží legalizaci staveb realizovaných bez patřičného rozhodnutí stavebního úřadu anebo v rozporu s ním. Na tomto místě je nutno zdůraznit, že za stavbu bude dle § 5 odst. 5 nového stavebního zákona považována rovněž její část nebo změna dokončené stavby, přičemž změna dokončené stavby zahrnuje nástavbu, přístavbu a stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Předmětem rozhodnutí o nařízení odstranění stavby tak může být pouze nepovolená nástavba, přístavba a stavební úprava, i když vlastní stavba, na které byly tyto změny provedeny, byla v minulosti řádně povolena.
Dle § 250 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona stavební úřad nařídí stavebníkovi nebo vlastníkovi stavby odstranit stavbu, pokud je prováděna nebo byla provedena bez povolení podle tohoto zákona anebo v rozporu s ním. Nutno zdůraznit, že nový stavební zákon (stejně jako ten předchozí) rozlišuje dva druhy „černých“ staveb. První okruh tvoří stavby realizované bez jakékoliv rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu, ačkoliv je pro tuto stavbu vyžadováno. Druhý okruh tvoří stavby, pro které bylo sice rozhodnutí nebo opatření ze strany stavebního úřadu vydáno, ale stavba byla provedena nebo je prováděna v rozporu s tímto povolením či opatřením. Jak se ukáže níže, toto rozlišení „černých“ staveb má význam z hlediska možnosti jejich dodatečného povolení.
“Černou“ stavbu bude možné dodatečně povolit za podmínek stanovených v § 256 odst. 1 nového stavebního zákona. Kumulativně musí být splněny podmínky obsažené v § 193 nového stavebního zákona a současně (1) stavebník musí prokázat, že jednal v dobré víře, (2) stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z obecných požadavků na výstavbu a (3) stavebník musí uhradit ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek spočívající v tom, že stavba byla provedena bez povolení a v rozporu s ním.
Zásadní rozdíl oproti stávající právní úpravě dodatečného povolení stavby provedené bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu nebo v rozporu s ním spočívá v nutnosti prokázání dobré víry stavebníka. Tuto podmínku současný stavební zákon neobsahuje. Důkazní břemeno přitom leží na „černém“ stavebníkovi. Na tomto místě je třeba zdůraznit, že v případě druhého okruhu staveb, tedy staveb prováděných nebo provedených v rozporu s příslušným povolením, bude stavebník schopen toto důkazní břemeno unést. V daleko horší pozici se pak ocitá stavebník stavby, který stavbu realizoval bez jakéhokoliv rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu, ačkoliv ho tato vyžadovala. Vzhledem ke skutečnosti, že dobrá víra bude ze strany stavebního úřadu posuzována objektivně, bude téměř vyloučeno dodatečné povolení staveb realizovaných bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu. V takovém případě nebude stavebník schopen unést důkazní břemeno. Pokud stavebník realizoval stavbu bez jakéhokoliv rozhodnutí stavebního úřadu (např. novostavba rodinného domu, garáže apod.), stěží se může dovolávat dobré víry, že jednal v souladu s právními předpisy.
Zásadní rozdíl oproti stávající právní úpravě dodatečného povolení stavby provedené bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu nebo v rozporu s ním spočívá v nutnosti prokázání dobré víry stavebníka.
Druhý zásadní rozdíl pro dodatečné povolení stavby dle nového stavebního zákona tvoří negativní podmínka, že stavba nesmí vyžadovat výjimku z obecných požadavků na výstavbu. V rámci dosavadní právní úpravy obsažené v zákoně č. 183/2006 Sb. nebylo žádným problémem dodatečně povolit stavbu, která vyžadovala udělení výjimky z obecných požadavků na výstavbu. V případě této negativní podmínky je nerozhodné, zda se jedná o stavbu realizovanou bez příslušného rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu anebo v rozporu s ním. Nejčastějším důvodem pro udělení výjimky z obecných požadavků na výstavu je nesplnění minimálních odstupových vzdáleností stavby od hranice pozemku, či od okolních staveb. Nesplnění minimálních odstupových vzdáleností je pak častým důvodem sousedských sporů, které mnohdy vyvstanou i s delším časovým odstupem od realizace stavby samotné (např. v důsledku změny vlastníka sousedního pozemku/stavby). Na tomto místě je vhodné připomenout, že minimální odstupové vzdálenosti musí splňovat rovněž přístavby stávajících staveb.
Z výše uvedeného vyplývá, že nový stavební zákon zásadním způsobem ztíží dodatečné povolení staveb, které byly buď realizovány bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu, nebo které z nějakého důvodu nesplňují obecné požadavky na výstavbu, případně staveb, u kterých se tyto dvě situace kumulují.
Stavebníkům a vlastníkům „černých“ staveb tak lze nanejvýš doporučit, aby v případě, kdy mají zájem o legalizaci takové stavby, učinili co nejdříve kroky směřující k uvedení stavby do souladu s právními předpisy. S účinností od 1. 7. 2023 může být legalizace takové stavby velmi ztížena, ne-li zcela znemožněna. Je nutné upozornit, že v případě, kdy se „černý“ stavebník rozhodne legalizovat svou stavbu, tak se vystavuje riziku postihu za přestupek. Nicméně případné sankce za tento přestupek může být „přijatelná“ ve vztahu k prostředkům investovaným do realizace stavby a nákladům na její případné odstranění. Pouze pro úplnost dodáváme, že pokuta za přestupek v případě černých“ staveb se dle vyjádření Ministerstva pro místní rozvoj ČR bude v konkrétním případě odvíjet od hodnoty stavby, přičemž pokuta může dosahovat částky až 2 mil. Kč (u záměrů provedených bez povolení nebo v rozporu s povolením), příp. částky až 4 mil. Kč (u záměrů provedených bez povolení nebo v rozporu s ním, pokud se jedná o zvláštní případy – zvlášť chráněné území, ochranné pásmo, nezastavitelný pozemek apod.).[1]
Závěr
– v případě, že jste vlastníkem stavby, které byla realizována bez rozhodnutí stavebního úřadu případně v rozporu s ním, podnikněte co nejdříve kroky k jejímu dodatečnému povolení
– od 1.7.2023 bude legalizace černých staveb značně ztížena, ne-li zcela znemožněna
– v případě nařízení odstranění stavby dojde ke ztrátě finančních prostředků investovaných do nemovitosti. Nadto budete nést náklady na odstranění stavby
– od 1.7.2023 dojde ke zvýšení pokut za realizace „černých“ staveb
[1] Viz blíže k tomu srov. § 301
V případě Vašeho zájmu o konzultaci možností legalizace černé stavby můžete kontaktovat naši vedoucí oddělení stavebního práva JUDr. Lenku Mičkalovou na telefonu + 420 601 525 918, nebo emailem na lenka.m@petrasrezek.cz. Případně můžete použít náš kontaktní formulář.