ZÁPIS PACHTU DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ A DO „LPIS“ ANEB JAK „POJISTIT“ PACHTOVNÍ VZTAH?

Pro zemědělce hospodařící na cizích pozemcích i pro jejich vlastníky je zcela zásadní mít dobře nastavený pachtovní vztah. Protože se jedná o problematiku, která v praxi způsobuje řadu problémů, finančních ztrát a je častým předmětem soudních sporů, zaměříme se na ni i v tomto textu (o příčinách a důsledcích neplatnosti pachtovních smluv jste si mohli přečíst na našem blogu v předchozím článku https://petrasrezek.cz/clanky/dusledky-neplatosti-pachtovnich-smluv).

Skutečnost, že jsou pachtovní smlouvy uzavírány často na dobu několika let, sebou přináší mnohá rizika. Pozemek může být například v tomto období prodán a při převodu na nového vlastníka se na pachtovní smlouvu zapomene či „chce zapomenout“.

Jak zajistit, aby bylo zřejmé, že pozemek je propachtován a tím si své právo „pojistit“? Pomocí zápisu do katastru nemovitostí. Přestože tímto zápisem pachtovní právo nevzniká (vznikne již na základě pachtovní smlouvy), může být i přesto velmi výhodný. Platí totiž, že pokud je do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) zapsáno právo (včetně práva pachtovního) k věci (pozemku), má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem a nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje (§ 980 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). 

Platí totiž, že pokud je do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) zapsáno právo (včetně práva pachtovního) k věci (pozemku), má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem a nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje (§ 980 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). 

Drobnou komplikací může být skutečnost, že s tímto zápisem musí souhlasit vlastník pozemku – zápis pachtovního práva do katastru nemovitostí se totiž provede, pokud to navrhne vlastník nebo s jeho souhlasem pachtýř (§ 2333 občanského zákoníku a § 11 odst. 1 písm. r) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí) a také poplatek za tento zápis. Avšak toto zvýšení právní jistoty může být doslova „k nezaplacení“. V případě zemědělců hlavně u pozemků se strategickým významem (např. z pohledu umístění, velikosti či úrodnosti), v případě vlastníků pozemků například pokud kupují pozemek „jako investici“ s očekávaným příjmem z pachtu i v budoucnu. Žádná ze smluvních stran pachtovní smlouvy se totiž nemůže proti pokračování pachtu bránit argumentem, že o něm nevěděla. Navíc tento zápis může pomoci v řadě dalších situací, včetně zlepšení důkazní situace v rámci různých druhů řízení – např. v řízení o aktualizaci evidence půdy dle uživatelských vztahů podle ustanovení § 3g zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství (při „zápisu do LPIS“).

Protože „zápis do LPIS“ představuje podmínku pro čerpání řady dotací a správní orgán (Státní zemědělský intervenční fond) při něm zkoumá vztahy k předmětným pozemkům, považují právě jej někteří zemědělci za „záruku“ pachtovního vztahu. Je třeba upozornit na to, že uvedený přístup se nemusí v mnohých případechvyplatit. Zmíněná skutečnost vyplývá i z četných rozhodnutí Nejvyššího správního soudu (např. rozhodnutí ze dne 9. 7. 2015, č. j. 3 As 187/2014-37, ze dne 19. 12. 2019, č. j. 8 As 261/2018-58, ze dne 7. 10. 2020, č. j. 7 As 69/2020-30, ze dne 26. 11. 2021, č. j. 10 As 342/2019-32 a ze dne 3. 2. 2022, č. j. 1 As 98/2021-31). Ten opakovaně potvrzoval, že v řízení o „zápisu do LPIS“ je správní orgán sice povinen posoudit, komu svědčí právní titul užívání půdy, ale tuto otázku řeší pouze ve vztahu k tomuto řízení. Zatímco rozhodnutí o platnosti pachtovní smlouvy přísluší soudu v občanskoprávním řízení (v rámci soukromoprávního sporu). V případě, že tento soud posoudí pachtovní vztah odlišně od správního orgánu, provede se nový „zápis do LPIS“ (nová aktualizace v evidenci půdy). Jinými slovy – rozhodnutí soudu „přebije“ rozhodnutí správního orgánu.

Závěrem lze tedy upozornit na nutnost vyhnout se chybám nejen při sepisu znění pachtovní smlouvy, ale i při jejím uzavírání (např. s dostatečným počtem spoluvlastníků). Současně lze doporučit, aby strany dbaly i na „ošetření“ tohoto vztahu – třeba pomocí zápisu do katastru nemovitostí, který jim může pomoci nejen v řízení o „zápisu do LPIS“, ale i v jiných situacích (např. ve sporu o pachtovní právo). A naopak – z hlediska existence pachtovního vztahu (platnosti pachtovní smlouvy) je nutné varovat před spoléháním se na rozhodnutí správního orgánu v řízení o „zápisu do LPIS“.

Potřebujete sepsat pachtovní smlouvu či pomoct s jejím zápisem do katastru nemovitostí? Nejste při jednání s vlastníky pozemků nebo při „zápisu do LPIS“ úspěšní? Obraťte se na naši specialistku na právo v lesnictví a zemědělství Mgr. Ing. et Ing. Zuzanu Valeriánovou, Ph.D. Kontaktovat ji můžete telefonicky na čísle 725 436 814 nebo e-mailem na adrese zuzana.v@petrasrezek.cz.