ZRUŠENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA K PODÍLU NA NEMOVITÉ VĚCI – ÚLEVA PRO SPOLUVLASTNÍKY?
Zrušení předkupního práva k podílu na nemovité věci – úleva pro spoluvlastníky?
Se začátkem letních prázdnin dojde k výrazné změně u předkupního práva spoluvlastníků. Občanský zákoník projde s účinností od 1.7.2020 poměrně rozsáhlou novelizací v rámci níž dojde mimo jiné ke zrušení předkupního práva spoluvlastníků k podílu na nemovité věci.
Ještě před tím, než se blíže podíváme na novelizovanou úpravu, bylo by vhodné podívat se na současnou úpravu a jaké jsou důvody její změny. V aktuálním znění zákona se uplatnilo předkupní právo především v případě, kdy se převáděl spoluvlastnický podíl na nemovité věci, a to s výjimkou při převodu osobě blízké. Takové uplatňování předkupního práva působilo v praxi velké problémy především vlastníkům bytových jednotek v bytových domech s garážovým stáním. Garážové stání je totiž obvykle vyjádřeno jako spoluvlastnický podíl na jednotce (garáži), přičemž v této jednotce jsou zahrnuta všechna garážová stání v bytovém domě. Jestliže se tedy některý z vlastníků bytové jednotky rozhodl svůj byt prodat společně i s garážovým stáním, musel ještě před uskutečněním prodeje nabídnout svůj spoluvlastnický podíl na jednotce (garáži) ostatním spoluvlastníkům. Kvůli tomu dochází k prodloužení procesu převodu, jelikož předkupník má ze zákona 3 měsíce na zaplacení kupní ceny prodávajícímu namísto koupěchtivého. Celý proces je náročný i administrativně, protože v případě, kdy má jednotka (garáž) např. čtyřicet parkovacích stání, a tedy čtyřicet spoluvlastníků, musí prodávající nabídnout svůj spoluvlastnický podíl všem ostatním spoluvlastníkům. Další problém může nastat v případě, že některý ze spoluvlastníků své předkupní právo skutečně využije, čímž se sníží hodnota a atraktivita celé bytové jednotky, která již nebude disponovat garážovým stáním. Podobný problém jako u garážových stání mohl nastat i v případě spoluvlastnického podílu na sklepu či předzahrádce před bytovým domem.
Vzhledem k tomu, že současné znění zákona přineslo více škody jak užitku a setkávalo se s kritikou odborné i laické veřejnosti, rozhodli se zákonodárci pro novelizaci. Znění § 1124 občanského zákoníku účinné od 1.7.2020 je následující:
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
Jednoduše řečeno, předkupní právo jako takové zaniká, a to až na jednu výjimku, kterou je dědictví. V případě, že zdědíte spoluvlastnický podíl na věci, mají ostatní spoluvlastníci ještě 6 měsíců po nabytí dědictví předkupní právo k Vašemu spoluvlastnickému podílu. Po uplynutí této lhůty však můžete s nabytým spoluvlastnickým podílem volně disponovat. Jestliže Vám připadá novelizované znění § 1124 občanského zákoníku povědomé, tak jde vidět, že se v legislativě skutečně orientujete. Novelizované znění totiž přesně odpovídá původnímu textu zákona, který byl účinný od roku 2014 až do konce roku 2017. Zákonodárci se tedy k této původní koncepci předkupního práva spoluvlastníků vrátili.
Jednoduše řečeno, předkupní právo jako takové zaniká, a to až na jednu výjimku, kterou je dědictví.
Zrušení předkupního práva spoluvlastníků k podílu na nemovité věci zcela jistě přinese odbourání administrativní zátěže spojené s nabídnutím svého spoluvlastnického podílu ostatním spoluvlastníkům. Díky tomu bude pro spoluvlastníky mnohem jednodušší nakládat se svým spoluvlastnickým podílem a celý proces převodu vlastnického práva se tím značně urychlí.
A jelikož jsou nemovitosti jednou z oblastí, na které se naše kancelář specializuje, tak se na nás v případě, že budete chtít pomoci s prodejem či koupí nemovitosti, neváhejte obrátit. Jen v roce 2019 jsme chystali či kontrolovali smlouvy ve více než 200 případech v hodnotě přesahující 1 miliardu korun českých.